“Hạ sốt” đất đặc khu bằng cách “cấm giao dịch” có hiệu quả?

Các chuyên gia cho rằng việc yêu cầu ngừng giao dịch, chuyển nhượng đất ở các đặc khu là biện pháp không thể không làm trong thời điểm hiện nay, bởi tình trạng bong bóng bất động sản đang khá nhức nhối và tiềm ẩn nhiều hệ lụy. Tuy nhiên, cơ quan quản lý cần đưa ra một loạt giải pháp như kiểm soát chặt chẽ, nghiêm cấm mọi hiện tượng thu mua gom đất, chia nền bán trái quy định pháp luật, đặc biệt là đất nông nghiệp và đất rừng…

Quản lý lỏng lẻo, liệu có bị “băm nát”?

Kể từ khi chủ trương thành lập các đặc khu kinh tế Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang) được chấp thuận, giá đất tại các khu này liên tục tăng chóng mặt. Cơn sốt đất đặc khu vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.

Trước tình trạng mua bán đất diễn ra phức tạp, sau khi Phú Quốc có “lệnh” tạm dừng chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với các trường hợp phân lô, tách thửa thì đến lượt Quảng Ninh yêu cầu tạm dừng giao dịch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại Vân Đồn. Khánh Hòa áp dụng biện pháp tương tự với khu Bắc Vân Phong.

Cấm giao dịch đất ở các đặc khu.

Trước đó, theo thống kê của hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), năm 2017 thị trường bất động sản nghỉ dưỡng bùng nổ. Giao dịch tại Phú Quốc nổi trội hơn cả do các dự án tại Phú Quốc đều đang chuẩn bị “về đích” và có thể đi vào khai thác sử dụng ngay. Cũng chính vì thế, bất động sản Phú Quốc tăng nóng. Còn hội Môi giới Bất động sản Việt Nam thì cho hay, tại Phú Quốc, giá đất nền tăng 10 lần sau 3 năm và khoảng 35% so với năm 2016.

Sau cơn sốt đất vừa qua, nhiều chuyên gia lo ngại quy hoạch Phú Quốc sẽ “nham nhở” nếu không nhanh chóng đưa bất động sản trở về giá trị thực. Ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch hội Môi giới bất động sản, nhận định, việc sốt đất ảo, mua bán kinh doanh đất hỗn loạn không kiểm soát được sẽ dẫn đến phá vỡ quy hoạch của khu vực, môi trường đầu tư, kinh doanh bị ảnh hưởng.

Ở Vân Đồn, Bắc Vân Phong giá đất cũng bị đẩy lên cao ngất ngưởng. Đánh giá về tình trạng mua bán đất ở các đặc khu kinh tế, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng bộ Tài nguyên & Môi trường cho rằng, đến một lúc nào đó, bản thân thị trường không chịu nổi thì sẽ vỡ “bong bóng”. Những người mua cuối cùng sẽ thiệt hại lớn khi giá sập. Ví dụ, đất tại khu vực vẫn được quy hoạch làm nông nghiệp, giá không quá 1 triệu đồng/m2, nhưng người ta đẩy lên từ 7-10 triệu đồng/m2 ngang với đất phi nông nghiệp.

Khi cơn sốt đất qua đi, có khi giá rớt dưới 1 triệu đồng/m2. Lúc đó người giữ đất vừa mua với giá 10 triệu đồng/m2 sẽ thiệt hại vô cùng lớn. Rõ ràng, trong quá trình đẩy giá thì chỉ những người ở giữa thu lợi từ chênh lệch giá do sốt đất ảo. Nếu đầu tư đất không phù hợp quy hoạch, thì số tiền mà nhà đầu tư bỏ ra nguy cơ mất rất lớn.

Tình trạng sốt đất đã giảm?

Liên quan đến vấn đề này, trao đổi với PV báo Người Đưa Tin, luật sư Trần Tuấn Anh, Giám đốc công ty luật Minh Bạch cho rằng việc “cấm” chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở các đặc khu tại thời điểm này là cần thiết nhưng chính quyền các địa phương phải đưa ra các quy định khác phù hợp hơn chứ không phải 'quản không được thì cấm như hiện nay'.

“Việc này sẽ tránh được tình trạng đầu cơ, ồ ạt chuyển nhượng tại các đặc khu khi chưa có quy hoạch chi tiết, rõ ràng. Nếu người sở hữu đất, người mua chuyển nhượng tự do, đến lúc triển khai xong chủ trương, quy hoạch đã bị băm nát, gây nên những hậu quả nghiêm trọng, thiệt hại cho Nhà nước, cá nhân. Trường hợp các đặc khu, ban hành văn bản cá biệt vẫn cần thiết”, luật sư Tuấn Anh phân tích. Luật sư cũng cho rằng nên hạn chế những “văn bản cá biệt” dạng này. Khi áp dụng, cơ quan quản lý cũng nên phân loại cụ thể, người dân nào có nhu cầu thực sự, chính đáng, không nên áp dụng đại trà.

 Dù cho rằng tình trạng “bong bóng” bất động sản sẽ để lại nhiều hệ lụy, nhưng nhìn nhận ở một góc độ khác, GS. Đặng Hùng Võ, cho rằng, việc yêu cầu ngừng giao dịch thời điểm sốt đất chưa phải là một giải pháp hiệu quả. “Không quản được thì cấm thì rất dễ dàng nhưng không giải quyết được triệt để vấn đề. Có thể sẽ xuất hiện hình thức giao dịch không chính thức dựa vào uy tín, niềm tin dẫn đến rủi ro, thiệt hại cho người mua đất lớn hơn rất nhiều. Thậm chí chúng ta cũng không thể quản lý được những giao dịch chui”, ông Võ nói.

Ông cho rằng, để tránh tình trạng “sốt ảo” có thể tạm ngừng chia lô, tách thửa khi chưa có quy hoạch chi tiết. “Quan trọng nhất vẫn là sự công khai minh bạch cho người dân biết các khu vực đất. Khu đất nông nghiệp ổn định sẽ không được chuyển đổi, khu nào có thể đầu tư chuyển nhượng”, GS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.

Theo Thanh Bình - Bảo Ngọc/Người Đưa Tin

Tags: đặc khu  |  Tình trạng  |  giao dịch  |  Phú Quốc  |  Bất động sản  |  thiệt hại  |  chuyển nhượng  |  luật sư  |  áp dụng